El mercado de arrendamiento en Colombia presenta un panorama complejo donde cerca del 35% de la población vive en arriendo, generando la necesidad de mecanismos que brinden seguridad tanto a arrendadores como a arrendatarios.
En este contexto, el Certificado de Depósito a Término (CDT) ha surgido como una alternativa para garantizar los contratos de arrendamiento, especialmente para quienes no cuentan con codeudores.
La Ley 820 de 2003 regula estos aspectos y presenta importantes restricciones que deben considerarse antes de implementar cualquier mecanismo de garantía.
Esta ley tiene como objetivo fundamental fijar los criterios que deben servir de base para regular estos contratos, en desarrollo del derecho constitucional de los colombianos a una vivienda digna . Dentro de sus disposiciones, la ley aborda aspectos cruciales como la forma del contrato, las obligaciones de arrendadores y arrendatarios, la fijación y reajuste del canon de arrendamiento, las causales de terminación del contrato y las garantías que se pueden exigir.
El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prohíbe explícitamente el uso de depósitos como garantías para el cumplimiento de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Esta prohibición abarca tanto los depósitos en efectivo como la suscripción de cualquier otro documento por parte del arrendatario o de personas interpuestas que garantice el cumplimiento del contrato
La ley establece claramente que "no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones" asumidas por el arrendatario, incluyendo el pago del canon. Esta disposición busca proteger al arrendatario de prácticas que podrían resultar abusivas y limitar su acceso a vivienda.
En Colombia, la garantía más ampliamente utilizada es la de los codeudores o deudores solidarios. Esta figura implica que el codeudor se obliga a responder por la obligación en las mismas condiciones que el deudor principal. Si el arrendatario no paga, el arrendador puede ejecutar o perseguir al arrendatario o al codeudor indistintamente, pues ambos están obligados a pagar en las mismas condiciones.
Los arrendadores suelen exigir que el codeudor cumpla con ciertos requisitos, como ser propietario de un bien inmueble en Colombia o demostrar ingresos suficientes para cubrir las obligaciones en caso de incumplimiento del arrendatario
Las pólizas de seguro de arrendamiento han ganado popularidad como una alternativa al codeudor en Colombia . Este tipo de seguro es una póliza que el arrendatario contrata y paga, y que tiene como objetivo proteger al arrendador ante posibles incumplimientos del inquilino, como la falta de pago del canon de arrendamiento, los daños a la propiedad o el no pago de los servicios públicos.
para poder acceder a este seguro, el arrendatario también debe someterse a un estudio de arrendamiento por parte de la aseguradora para verificar su capacidad de pago y su historial crediticio
Otra figura utilizada es la del fiador, quien se obliga a pagar los cánones de arrendamiento y demás obligaciones derivadas del contrato si el arrendatario no paga. A diferencia del codeudor, el fiador solo responde por la deuda, sin derecho sobre el inmueble arrendado
Ante las dificultades para conseguir codeudores que cumplan con los requisitos exigidos, el Certificado de Depósito a Término (CDT) ha emergido como una alternativa práctica en el mercado.
El CDT es un producto financiero ofrecido por bancos e instituciones financieras que funciona como una inversión de bajo riesgo. Una persona deposita una cantidad de dinero por un plazo fijo y recibe una tasa de interés previamente acordada
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En el contexto del arrendamiento, el CDT funciona como una garantía que protege a ambas partes en caso de incumplimiento, sirviendo como alternativa para quienes no cuentan con un codeudor o deben aportar un depósito inicial. Al ser un título valor, un CDT puede usarse como medio de pago para cualquier fin, siempre que la otra parte lo acepte
La constitución de un CDT puede ser una solución cuando una persona cumple con los requisitos personales para alquilar un inmueble pero no cuenta con los codeudores necesarios. En este esquema, el arrendatario constituye un CDT por un valor acordado, el cual queda pignorado a favor del arrendador como garantía durante la vigencia del contrato.
La utilización del CDT como garantía plantea importantes consideraciones legales y prácticas que deben analizarse cuidadosamente.
Existe una aparente contradicción entre la prohibición legal de exigir depósitos como garantías y la práctica de usar CDTs para este fin. Esta situación representa una zona gris legal que debe evaluarse con precaución. Si bien el CDT no es técnicamente un depósito en efectivo entregado al arrendador, sino un título valor expedido por una entidad financiera, su función como garantía podría interpretarse como contraria al espíritu de la Ley 820 de 2003.
El uso del CDT como garantía presenta ventajas significativas: el arrendatario mantiene la propiedad del dinero y puede recibir intereses sobre el mismo, mientras que el arrendador cuenta con un respaldo en caso de incumplimiento. Además, esta modalidad evita la necesidad de buscar codeudores, lo que facilita el acceso al mercado de arrendamiento.
Sin embargo, también presenta desventajas: supone inmovilizar una suma importante de dinero durante el período del arrendamiento, y existe incertidumbre jurídica sobre su validez como garantía frente a las prohibiciones de la Ley 820 de 2003.
La frase "depósitos en dinero efectivo" probablemente se refiere a pagos directos en efectivo realizados al arrendador como seguridad. Por otro lado, "otra clase de cauciones reales" podría interpretarse como la entrega de bienes tangibles como garantía, como joyas o vehículos. La cuestión de si un CDT, siendo un activo financiero intangible, encaja en esta definición es un punto de debate legal. Podría argumentarse que las "cauciones reales" se limitan a bienes físicos, excluyendo así los instrumentos financieros. Además, en derecho, las leyes que establecen prohibiciones suelen ser objeto de una interpretación restrictiva. La interpretación legal de "cauciones reales" es fundamental. Si se interpreta de manera limitada a bienes tangibles, un CDT podría quedar fuera de la prohibición. Sin embargo, una interpretación más amplia que abarque cualquier forma de seguridad financiera podría incluir a los CDTs.
| Característica | Arrendatario (Inquilino) | Arrendador (Propietario) |
|---|---|---|
| Beneficios | Mantiene el control de los fondos, genera intereses, alternativa al codeudor, herramienta de negociación | Seguridad de un activo financiero, potencialmente fácil liquidación, atrae a un grupo más amplio de inquilinos |
| Desventajas | Inmoviliza capital, ilíquido, potencial complejidad, aceptación incierta | Incertidumbre legal, el acceso a los fondos podría ser complejo, posibles fluctuaciones en el valor |
Al seleccionar un CDT, es esencial evaluar varios factores que puedan influir en su rendimiento y utilidad como garantía. Estos aspectos garantizan que se tome una decisión informada y adecuada a las necesidades financieras.
Es aconsejable contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario. Esta asesoría garantiza la correcta ejecución del contrato y la protección de los derechos de ambas partes.
La legalidad de esta práctica se basa principalmente en la interpretación de la prohibición existente sobre depósitos y cauciones reales establecida en el Artículo 16 de la Ley 820 de 2003 y sus decretos reglamentarios. La ausencia de regulaciones específicas crea un vacío legal donde la aceptación de un CDT como garantía depende en gran medida del acuerdo entre las partes y la interpretación del derecho contractual general y la prohibición de la Ley 820.
La utilización de un CDT como garantía de arrendamiento podría implementarse a través de diferentes mecanismos legales existentes para la transferencia o constitución de derechos sobre títulos valores:
1. Endoso: El arrendatario podría endosar el CDT a favor del arrendador o de la agencia inmobiliaria, transfiriendo los derechos sobre el instrumento de forma condicionada durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Esto permitiría al arrendador reclamar los fondos al vencimiento o en caso de incumplimiento del contrato.
2. Pignoración (Prenda):El arrendatario podría pignorar el CDT como garantía del contrato de arrendamiento, manteniendo la titularidad pero otorgando al arrendador un derecho de garantía sobre los fondos. Este mecanismo probablemente requeriría un acuerdo separado que detallara las condiciones bajo las cuales el arrendador podría acceder a los fondos.
Puedes explorar el uso de un CDT o de un seguro de arrendamiento en caso de que no tengas un fiador para tu contrato de arrendamiento
No todos los CDTs son aptos como garantía de arrendamiento. Es fundamental que el CDT esté vigente y tenga un monto adecuado que cubra el valor del arriendo o posibles deudas. Además, se recomienda verificar si la entidad financiera permite la pignoración de su CDT para estos fines.