Calculadora de inversión inmobiliaria

Resta al arriendo que cobras en el año todos los gastos (administración, predial, seguro, mantenimiento, comisión) y divide lo que queda entre lo que invertiste, incluidos los gastos de compra. Con un apartamento de $350 millones arrendado en $ 1.750.000, la rentabilidad bruta es 6,0% pero la neta queda en 3,0%.

No hay una cifra fija: depende de lo que te daría el mismo dinero sin riesgo. Por eso la calculadora compara la rentabilidad total (arriendo más valorización, como tasa anual) con un CDT. Como el inmueble tiene más riesgo, se demora en venderse y da trabajo, debería rendir varios puntos más que el CDT para valer la pena.

Depende sobre todo de la valorización y del precio de compra frente al arriendo. Con un apartamento de $350 millones arrendado en $ 1.750.000, 11 meses al año, 5% de valorización y 10 años, rinde 7,8% al año, frente a un CDT al 11,05% E.A., la mediana de los CDT a un año hoy. Cambia los datos con los de tu caso: un buen precio de compra pesa más que cualquier otra cosa.

En vivienda urbana, como máximo el 1% del valor comercial al mes (Ley 820 de 2003, art. 18), y ese valor no puede pasar de dos veces el avalúo catastral. Un inmueble de $350 millones se puede arrendar hasta en $ 3.500.000. En la práctica, el mercado suele pagar bastante menos que ese tope.

Hasta 5,1%, el IPC de 2025 según el DANE. La Ley 820 de 2003 permite subir el canon cada 12 meses hasta el IPC del año anterior, avisándole al inquilino. Un arriendo de $1.000.000 puede quedar en $1.051.000. Más en incremento del arriendo.

Depende de la ciudad, el barrio y el tipo de inmueble. Como referencia, alrededor de la inflación (5% a 6% nominal) en zonas sin cambios grandes, menos en zonas consolidadas o inmuebles viejos y más en sectores en desarrollo. El DANE y el Banco de la República publican índices de precios de vivienda por ciudad.

Compara las dos como tasa anual. En el ejemplo de la calculadora, el inmueble rinde 7,8% y el CDT 11,05%. El CDT no da trabajo, no tiene vacancia y lo cobras al vencimiento; el inmueble puede protegerte mejor de la inflación a largo plazo si se valoriza bien, y con las tasas de CDT bajando, la comparación cambia. Si quieres comparar tasas, mira los CDT de hoy.

Solo si el inmueble rinde más que lo que cuesta el crédito. Si la tasa del crédito es mayor que la rentabilidad total del inmueble, cada peso prestado baja tu rentabilidad, y la cuota suele ser mayor que el arriendo. Calcula la cuota en el simulador de crédito y compárala con lo que te queda del arriendo.

El predial cada año (ya está en los gastos de la calculadora). Los arriendos son ingresos que se suman en la declaración de renta. Y al vender, la utilidad paga impuesto de ganancia ocasional: 15% si tuviste el inmueble dos años o más. La calculadora no los descuenta, igual que no descuenta los impuestos del CDT.

Administración (o la de los meses vacíos, si la paga el inquilino), predial, seguro, mantenimiento y reparaciones, y la comisión de la inmobiliaria si lo administra una. Con un apartamento de $350 millones arrendado en $ 1.750.000, se llevan 44% de lo que cobras el primer año. Al comprar suma notaría, registro y beneficencia, que suelen ir entre el 2% y el 3% del valor.